Август 2016: цены на квартиры продолжают рост

За 8 месяцев 2016 года в Минске купили больше квартир, чем за весь 2011-ый. Из-за такого оживления на рынке прекратилось продолжавшееся 1,5 года снижение цен на квартиры и даже наметился рост. В августе этому способствовало отсутствие части продавцов и сезонный приток покупателей. Но вопрос о том, ждать ли осенью продолжения, остаётся открытым.

Спрос сокращается второй месяц подряд

О покупательском ажиотаже на столичном рынке жилья впервые заговорили ещё в марте, но это выражение актуально до сих пор. В зависимости от месяца 10-летняя “норма” по числу заключенных сделок была превышена на 30-80%. За весну и лето в Минске купили почти на 2000 квартир больше, чем за аналогичный период 2015 года.

Вплоть до июня изменение спроса шло по нарастающей, затем “запал” покупателей начал ослабевать. Сделок купли-продажи квартир в августе было на 10,6% меньше, чем в июле. Впервые с апреля спрос был сопоставим с уровнем лучшего месяца 2015 года.

В августе продолжило сокращаться предложение, но по сравнению с предыдущими месяцами отток объектов был невелик (-2,6%). Для сравнения: в апреле и мае база ужалась на 10-12%. Судя по первым неделям сентября, тренд сменил направление – количество квартир на рынке начинает расти. Полугодовой цикл, за который предложение сократилось на 34%, подошел к концу.

Августовский уровень предложения – минимальный за последние 30 месяцев.

predlozhenie_44_result
Хрущёвки опять в тренде

Статистика июля была сильно искажена обилием новых квартир (построены за последние 12 месяцев), на которые тогда пришлось 26,6% всех сделок. В августе новостроек было ощутимо меньше (16,1%), но это всё равно довольно высокий показатель, второй с начала года.

2/3 сделок с квартирами в новостройках пришлись на 1-комнатные квартиры. У остальной части рынка 1-комнатные квартиры также пользовались повышенным спросом. В результате, доля “однушек” в общей структуре сделок достигла уровня в 43,5%, что стало максимальным показателем за последние 12 месяцев.

Примечательно, что покупатели вновь повернулись лицом к хрущевкам. Лучшие предложения были выкуплены ещё в апреле-мае и с тех пор интерес к сегменту падал. Однако в августе доля хрущёвок вновь выросла и оказалась одной из самых высоких в 2016 году. Также стали чаще покупать современное панельное жильё и квартиры в кирпичных домах 1970-1990 годов постройки.

Некоторый “перекос” структуры спроса в сторону более дорогих 1-комнатных квартир, а также квартир небольшой площади, сказался на динамике средней цены реальных сделок. Тем не менее, её поведение в августе определялось в первую очередь ситуацией внутри других сегментов, в каждом из которых был отмечен рост цен.

Средняя цена, рассчитанная по данным реальных сделок-купли продажи квартир, выросла в августе на 1,8% и составила 1125 $/м2. Рост цен в 2016 году был зафиксирован трижды и пока августовские темпы являются максимальными.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

  • 1-комнатные квартиры: 1173 $/м2 (-0,6% за месяц) – $43 000;
  • 2-комнатные квартиры: 1108 $/м2 (+1,4%) – $55 000;
  • 3-комнатные квартиры: 1064 $/м2 (+4,6%) – $70 400;
  • 4-комнатные квартиры: 993 $/м2 (+1,6%) – $84 300.

dinamika_cen_07_result
    По сравнению с минимальным значением 2016 года средняя цена сделки уже выросла на 4,5%.

Средние цены в объявлениях о продаже квартир растут второй месяц подряд. Наиболее ощутимый рост цен наблюдался у 1- и 2-комнатных квартир. В разрезе качественных характеристик ситуация не была однородной. Выросли цены на сталинки, хрущевки и квартиры в современных панельных домах. Отрицательная динамика была зафиксирована у современных “каркасников”, а также у кирпичных домов советской эпохи. Любопытно, что в условно бюджетном сегменте наблюдается рост цен, в то время как дорогое жилье продолжает дешеветь.

К середине сентября рост ценового индекса “захлебнулся” и пока дальнейший тренд не ясен.

tablica_28_result
Наиболее значительное (+2% и более) повышение цен наблюдалось в Новинках, районе ул. Ольшевского, а также в микрорайонах Запад, Михалово и в районе Привокзальной площади. Среди тех районов, где цены в августе опустились, следует выделить Восток, Брилевичи и Лебяжий. Там средний уровень цен снизился на 3% и более.

e8cd25d913_resultВпервые с февраля долларовые цены на квартиры в Москве снизились, т.к. перестал укрепляться российский рубль. Впрочем, коррекция оказалась незначительной и составила 0,7%.

Схожий показатель наблюдался и в Киеве (-0,6%). Из-за того, что динамика цен у Минска и Киева была разнонаправленной, белорусская столица больше не является лидером по снижению цен на квартиры с начала года. Что касается Варшавы, Риги и Вильнюса, то с начала года долларовые цены на жильё там выросли на 4-8%.

sosedi_34_resultОставшиеся четыре месяца 2016 года обещают быть очень интересными. Рынок по-прежнему находится в той ценовой нише, которой последние 10 лет просто не существовало. Повышенный спрос на квартиры, основанный на докризисных сбережениях населения, ещё себя не исчерпал, но уже постепенно идёт на убыль.

Сказать однозначно, как долго ещё будут покупать квартиры “сверх нормы”, сложно. Если экстраполировать по темпам июля и августа, возврат к обычному числу сделок произойдёт к концу года. Но не исключено, что с наступлением осени дело пойдёт быстрее, т.к. даст о себе знать сезонный фактор – четыре раза из последних пяти спрос в сентябре был ниже, чем в августе.

Всплеск покупательского интереса к старым 5-этажкам в августе даёт повод полагать, что покупали их те, кто не имеет большой суммы и не так давно мониторит рынок, т.к. качество предложения в этом сегменте ухудшилось наиболее значительно. Под описание подходят семьи из регионов, чьи дети только поступили в столичные ВУЗы или, напротив, окончили их и решили остаться в Минске. Осенью активность этой группы снизится.

Часть продавцов, которые отложили продажу квартиры на период отпусков, сейчас возвращаются на рынок. Можно было предположить, что воодушевленные бурной активностью покупателей и ростом средней цены сделок, они постараются выставить цены в своих объявлениях “с запасом”. Это, в свою очередь, приведёт к дальнейшему росту среднего уровня цен предложения.

Первые недели сентября показывают, что пока такое предположение применимо только к “однушкам”. Владельцы более просторных квартир, пришедшие на рынок в сентябре, в основной массе осторожничают и выставляют цены в объявлениях немного ниже рынка.

По опыту двух последних лет к концу года следует ждать общее нагнетание негатива. Плохие новости, которые продавцы квартир “пропустили бы мимо ушей” летом, поздней осенью и в декабре будут казаться куда более значимыми. В такой ситуации стагнация в ближайшие месяцы выглядит более логичной, нежели дальнейший рост цен.

Источник: Артём Сахаревич , Realt.by


Просмотров: 75

Вам понравится...

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>