Сентябрь 2016: спрос возвращается к норме, снижения цен не было почти пол года

Однозначно охарактеризовать сентябрьский спрос на квартиры в Минске нельзя. Можно сказать, что он был одновременно и низким, и высоким. Всё зависит от того, с чем сравнивать.

Начавшийся весной 2016 года ажиотаж на столичном рынке жилья сохраняется, но уже очевидно, что он постепенно идёт на спад. Спрос на квартиры снижается третий месяц подряд – в сентябре количество сделок купли-продажи сократилось по сравнению с августом на 17,5%. Итоговое число сделок стало самым низким за последние 7 месяцев.

С другой стороны, покупательская активность по-прежнему высока. Квартир купили на 12,8% больше, чем в сентябре 2015 года и на 16% больше среднего показателя для этого месяца за последние 10 лет.

Сентябрь отличается от предшественников и тем, что впервые с февраля был зафиксирован рост числа выставленных на продажу квартир. Это событие было вполне ожидаемым, учитывая окончание сезона отпусков.  Но рост предложения на 2,8% за месяц вряд ли можно назвать серьёзным улучшением выбора для покупателей. За весну и лето с рынка “ушло” в 18 раз больше квартир, чем появилось в сентябре.

predlozhenie_45_result

По сравнению с августом активность совершения сделок с 1-комнатными квартирами упала на четверть. Аналогичная ситуация и у 3-комнатных квартир. Что касается “двушек”, то спрос на них снизился не так сильно (-8%), а у 4-комнатных остался неизменным.

На новостройки (построены в течение последнего года) пришлось 15,4% всех сделок, что ниже показателей июля и августа.

Сталинки были единственным сегментом, где в сентябре купили больше квартир, чем в августе (+18%). Сокращение спроса на другие типы квартиры колебалось от 6% (панельные хрущёвки) до 28% (современная панель).

География изменения спроса оказалась довольно любопытной. В четырёх районах – Центральном, Московском, Партизанском и Октябрьском, покупательская активность осталась на уровне августа. В остальной части города спрос на квартиры просел: от 18% во Фрунзенском районе до 38% в Ленинском и Советском.

Средняя цена проданных квартир продолжает расти

Последний раз средняя цена реальных сделок снижалась ещё в апреле. С тех пор, за исключением “нулевого” июля, динамика была положительной, а месячные темпы роста превышали 1%.  Эта тенденция получила продолжение и в начале осени. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в сентябре на 1,3% и составила 1141 $/м2. По сравнению с минимальным значением 2016 года средняя цена сделки уже выросла на 6%, что в 2 раза превышает рост индекса цен предложения.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1190 $/м2 (+1,3% за месяц) – $42 000;

· 2-комнатные квартиры: 1114 $/м2 (+0,5%) – $52 000;

· 3-комнатные квартиры: 1098 $/м2 (+3,3%) – $72 400;

· 4-комнатные квартиры: 1004 $/м2 (+1,1%) – $76 000.

Торгуются продавцы с куда меньшей охотой, чем в начале года. Разрыв между средними ценами сделки и предложения в сентябре составил $65 или 5,7%, что стало минимальным значением за 2015-2016 гг.

dinamika-cen-na-kvartiry-v-minske_result
Рост индекса цен, рассчитанного на основе объявлений о продаже квартир, в сентябре составил скромные 0,3%. Сказалось появление в базе новых объектов, которые в основной массе выставлялись с учётом текущих цен. Исключение составили 1-комнатные квартиры, где средний ценовой уровень поднялся на 1,4%. В то же время квартиры с тремя комнатами подешевели в среднем на 0,7%.

В сентябре снизились цены предложения сталинок, а также квартир в кирпичных домах 1970-1990 г.п. Современные кирпичные и каркасно-блочные дома, а также кирпичные хрущёвки закончили месяц с ростом на 1,4-1,5%.
tablica_29_result
В зависимости от района разброс в изменении цен мог колебаться от +3% до -3%. Максимальное повышение средней цены предложения квартир отмечено в Грушевке, Зелёном Луге и Каменной Горке. На другом конце списка расположились микрорайоны Красный Бор и Шабаны, а также район улицы Кабушкина. Здесь снижение цен было максимальным.

9eecb4fad4_result
Долларовые цены на квартиры в Москве растут седьмой месяц подряд. Сентябрьский рост составил 1,7%, что выше, чем в июле и августе. Если в начале года московские цены на жилье были выше минских на 80%, то на данный момент Москва “дороже” Минска уже на 124%.

Сентябрьская динамика цен на квартиры в Киеве оказалась нулевой, в прибалтийских столицах и Варшаве жильё в последние месяцы дорожает.

sosedi_35_result

Конец 2016 года – каким он будет?

В III квартале на столичном рынке жилья впервые за 2 года ощущался некоторый дефицит предложения. Конечно, степень дефицита не выдерживает никакого сравнения с 2013 годом, когда выбор на вторичном рынке с точки зрения качества был просто удручающим. Тем не менее, в самом бюджетном сегменте, а также в сегменте “ниже среднего” качество предложения значительно ухудшилось. В такой ситуации покупатели были вынуждены “мигрировать” в более высокий ценовой диапазон, если не хотели мириться с плохим качеством приобретаемого жилья.

Лучше всего это иллюстрирует динамика совершения сделок с 1-комнатными квартирами.  В III квартале провели на 46% меньше сделок с “однушками” за 30-35 тысяч, чем во II квартале. Спрос в сегменте от 35 до 40 тысяч сократился на 25%, а с 40 до 45 тысяч – на 20%. В то же время случаев, когда за 1-комнатную квартиру платили свыше 45 тысяч, стало больше на 25%.

Аналогичная ситуация складывается и с 2-комнатными квартирами. Здесь “границей” выступает сумма в 55 тысяч. Сделок с более низкой ценой стало меньше сразу на 29%, более 55 тысяч стали платить чаще (+ 14%).

Вопрос о возможном развитии событий в IV квартале остаётся открытым. Не секрет, что многие потенциальные покупатели стремятся решить свой жилищный вопрос до конца календарного года. По статистике последних 10 лет сделки в IV квартале совершались в среднем на 19% чаще, чем с января по сентябрь.

Если фактор сезонности в очередной раз даст о себе знать, период высокого спроса растянется на оставшиеся месяцы 2016 года. Вероятность продолжения медленного роста цен вплоть до новогодних праздников в таком случае остаётся высокой.

С другой стороны, мы видим, что число сделок сокращается третий месяц подряд. Если рассматривать только вторичный рынок без готовых новостроек, то этот процесс начался ещё в мае. При этом прослеживается довольно чёткая тенденция: в среднем спрос на “вторичке” с каждым месяцем сокращается на 7%.

Если учесть, что в 2016 году уже купили более 2000 квартир сверх “нормы” прошлых лет, есть вероятность, что ресурса для поддержания высокой активности на рынке до конца года может и не хватить. Если тенденция по сокращению сделок продолжится, то грядущие месяцы могут оказаться вполне заурядными.

Сохранение предложения на текущем уровне или его небольшой рост (что будет вполне логичным ввиду сокращения активности покупателей) приведёт к тому, что отрицательная динамика цен на квартиры может вернуться уже в ближайшие месяцы.

Каким бы ни было окончание года, перевыполненный план по сделкам за 2016 год аукнется “покупательской ямой” в недалёком будущем, что в свою очередь создаст дополнительное давление на цены. Если в конце года квартиры покупают чаще обычного, то в начале года ситуация обратная. Первый квартал 2017 года пока выглядит наиболее предпочтительным периодом, когда по-настоящему могут проявить себя негативные тенденции.

Источник: Артем Сахаревич, Realt.by


Просмотров: 77

Вам понравится...

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>