Специалисты: в апреле покупатели квартир активизировались, не дождавшись ценового «дна»

В апреле многие риэлтерские организации сообщали о том, что на рынке продажи квартир в Минске наблюдается повышенный спрос. Судя по официальным данным, эти заявления не были голословными. Количество зарегистрированных сделок купли-продажи квартир действительно оказалось одним из самых высоких за последние 10 лет.

Спрос на квартиры в Минске растёт третий месяц подряд. По сравнению с мартом число сделок увеличилось на 17%, а если сравнивать с апрелем прошлого года – на 39%. По числу проданных квартир за первые 4 месяца 2016 год уступает лишь 2013-му, а если отдельно рассмотреть март и апрель, то и вовсе превосходит его.

Активизация покупателей этой весной переломила тенденцию к росту числа выставленных на продажу квартир. В марте их стало меньше на 4,1%, а в апреле из базы «ушло» сразу 10% квартир. Такого скоротечного оттока объектов мы не видели уже 3 года – лишь на рубеже 2012-2013 гг. предложение квартир сокращалось быстрее.

1_predlozhenie_41_result
Наиболее стремительно сокращалось предложение 1-комнатных квартир. Это не удивительно: в апреле «однушек» купили больше, чем в январе квартир всех типов. В целом, структура сделок за отчетный месяц практически не изменилась. Единственное весомое отличие от марта – купили значительно больше 4-комнатных квартир (+37%).

Говоря о качественных характеристиках, следует отметить сокращение доли современного жилья. Это характерно и для панельных, и для каркасно-блочных домов. На новостройки (построены не более года назад) и вовсе пришлось лишь 7,4% всех сделок, в то время как среднее значение для этой группы в 2015 году составляло 20%. С другой стороны, покупатели проявляли повышенный интерес к хрущевкам, брежневкам, а также к квартирам в типовых панельных домах советской эпохи.

Средняя площадь квартир, которые купили в апреле, была одной из самых низких за последние 2 года.

Наибольший рост спроса был отмечен в Ленинском и Фрунзенском районах. В частности, следует выделить район улицы Маяковского, Серебрянку, Каменную Горку, Сухарево, Запад, а также Чижовку и бульвар Шевченко. А вот в центре города покупать чаще не стали. По сравнению с мартом спрос на квартиры в пределах I транспортного кольца сократился на 14%.

Та 1000 квартир, которая «ушла» из базы в апреле, представляла собой далеко не самые дорогие объекты. Сделок с 1—комнатными квартирами в диапазоне 30-35 тысяч впервые стало больше, чем в диапазоне 35-40 тысяч. Число 2-комнатных квартир с ценой продажи от 40 до 50 тысяч по сравнению с мартом увеличилось на 31%. Средняя цена, рассчитанная по данным реальных сделок, снизилась в апреле на 3,1% и составила 1077 $/м2.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ абсолютные цены):

  • 1-комнатные квартиры: 1132 $/м2 (-1,8% за месяц) – $38 100;
  • 2-комнатные квартиры: 1055 $/м2 (-3,2%) – $50 000;
  • 3-комнатные квартиры: 1013 $/м2 (-2,7%) – $64 900;
  • 4-комнатные квартиры: 976 $/м2 (-10,4%) – $74 400.

В 2015 году максимальный разрыв между средними ценами предложения и реальных сделок наблюдался именно в апреле (10%). Затем он постепенно сокращался, пока не достиг 6% в октябре. Будет ли ситуация развиваться по сценарию прошлого года? Вопрос открытый.

2_dinamika_cen_03_result
Апрель стал месяцем резкого замедления снижения цен. Укрепление рубля придало уверенности продавцам, которые снижали цены уже не так сильно, как в марте и феврале. Если в начале апреля недельные темпы снижения городского индекса составляли 0,8%, то к концу месяца падение вовсе остановилось. Впрочем, ненадолго – первые майские недели показали, что цены продолжают снижаться, хотя уже не так быстро.

3_tablica_24_result
Вымывание «дешевого» предложения привело к тому, что некоторые микрорайоны окрасились в теплые цвета, символизирующие рост среднего ценового уровня. Среди них Курасовщина, Восток, Степянка, Новинки, Дражня и район улицы Макаёнка. Рост цен в перечисленных районах составил от 0,3% до 1,7%.

Были и такие районы, где цены снижались с февральской скоростью (4-5% в месяц). К ним относятся Военный Городок, Масюковщина и Михалово.

4_f78749449f_result
Минск – единственный город, где в апреле наблюдалось снижение долларовых цен на квартиры.  В Киеве рост составил 0,7%, в Риге 1,2%, а в Вильнюсе – 1,6%. Самые значительные изменения произошли в Москве. На фоне роста нефтяных котировок укрепился рубль. Итог – долларовый индекс цен на жилье в российской столице «подскочил» сразу на 8,5%.

Примечательно, что недвижимость в Минске стала дешевле, чем в столице любого соседнего государства. На протяжении последних 3 лет квартиры в Риге в среднем стоили меньше, чем в Минске, но в апреле и латвийская столица обогнала белорусскую.

Минск оказался на одном уровне с Варшавой и Вильнюсом по снижению цен от их максимального значения (примерно -40% от пика). Но это далеко не предел – в Киеве, Риге и Москве «просадка» на данный момент составляет около 60% от пиковой цены.

4_sosedi_30_result
Нет оснований ожидать, что спрос на квартиры в мае останется на апрельском уровне. «Дачный» месяц с обилием праздничных дней не отличается рекордами покупательской активности и, как правило, уступает по числу сделок другим весенним месяцам. В восьми из последних 10 лет майский спрос был ниже, чем в апреле. В среднем – на 11%. Если пропорция «сработает» и на этот раз, то цифра в диапазоне 1 150 — 1 200 сделок должна вызывать такое же удивление, как и апрельские рекорды. Но даже 1000 сделок можно считать очень высоким результатом, ведь больше их было только в мае 2013 года.

В январе на 1 проданную квартиру приходилось 17 выставленных на продажу. В апреле отношение составило уже 1 к 6,3. Оба примера – это две крайности, по которым не стоит судить об истинном положении дел со спросом и предложением на рынке.

В качестве базиса лучше всего использовать 2014 год, колебания цен за который не превышали 5%, т.е. цены на квартиры можно было назвать равновесными.  Среднее соотношение проданных и выставленных на продажу квартир тогда составляло 1 к 7,5. Пока в 2016 году среднемесячное число сделок приближается к 1000. Для того, чтобы цены достигли реального уровня поддержки при существующем спросе, предложение должно опуститься до 7500 объектов. Пока пропорция не вернется к норме, среди продавцов сохранится повышенная конкуренция, прямым следствием которой является снижение цен.

На данный момент мы идём по графику прошлого года с опережением в 1 месяц. Сохранение высокого спроса и дальнейшее вымывание предложения приведут к равновесному состоянию рынка в июле. Год назад аналогичный момент был в начале августа, но тогда стабилизироваться ценам не позволило начавшееся ускорение девальвации.

Учитывая основательный «шоппинг», который покупатели устроили в наиболее бюджетном сегменте, качество предложения ниже средней цены сделки ухудшилось. Там стало больше «залежалого товара» т.е. квартир, которые продаются уже несколько месяцев и по каким-то причинам неинтересны покупателям.

Если никакие внешние факторы не повлияют на спрос в мае, покупателям придётся обращать свой взор на чуть более качественное (а значит и более дорогое) жилье. В этой связи изменение средней цены сделки в мае может быть небольшим (в пределах 1%), причем с любым знаком.

Источник: Артем Сахаревич, Realt.by


Просмотров: 61

Вам понравится...

Комментарии:

2 Ответов

  1. nikitis:

    Хороший обзор

  2. nikitis:

    Кстати, интересно, что в Литве и Латвии цены с начала года ощутимо выросли. Интересно, это у них после такого же падения как и у нас начали расти, или у них там все реально стабильнее?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>