Во многом погоду на вторичном рынке жилья в Бресте в текущем году помогал делать первичный рынок. Большая часть сделок на «вторичке» совершена с новыми квартирами, которые продавались по договорам купли-продажи. Интересные проекты застройщиков мотивировали брестчан продавать квартиры, бывшие в употреблении, и взамен покупать новостройки.
Поддерживать спрос помогал первичный рынок
По данным НКА, за 7 месяцев 2015 года на рынке жилья в Бресте продано порядка 1150 квартир, из которых примерно 600 приходится на новостройки. Это квартиры в домах, сданных в эксплуатацию преимущественно в конце прошлого или начале текущего года. Порядка 80% жилых помещений из этого числа новостроек были построены УКСом г. Бреста с господдержкой и реализовывались путем совершения сделок купли-продажи.
Среднемесячный объем чистой «вторички» за истекший период 2015 года – 80 квартир. При этом минимальный спрос на жилые помещения наблюдался в первом квартале текущего года. В январе – марте в месяц в среднем совершалось по 62 сделки. В мае – июле рынок заметно активизировался. Ежемесячно в этот период продавалось примерно по 100 квартир. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года за 7 месяцев текущего года количество сделок в этом сегменте, не считая готового жилья в новых домах, сократилось на 35%.
Существенную поддержку «вторичке» оказали предложения на первичном рынке. Это были как готовые объекты в новостройках, так и варианты в формате долевого строительства. Имеющиеся в этот период оферты частных компаний, в числе которых ОАО «Полесьежилстрой», ООО «Научпром», ООО «КМК-ИНВЕСТ», ОДО «Поли-Сервис», ЖСПК «Центр Компани», способствовали построению и закрытию цепочек сделок с квартирами, выставленными в продажу физическими лицами. Также в этот период сложно переоценить влияние застройщиков на общий уровень цен на недвижимость. Понимание общей ситуации и наличие достаточного объема собственного предложения у профессиональных участников первичного рынка, их активность и гибкость способствовали оперативной корректировке цен до приемлемого уровня по разрозненным предложениям частников на вторичном рынке.
По словам Максима Кононова, директора ЗАО «Альфа-Актив» в Бресте, в 2015 году на рынке наблюдались две основные тенденции – рост количества сделок за счет отложенного спроса и снижение цены квадратного метра.
– Несмотря на достаточно сложную экономическую ситуацию в стране и снижение платежеспособности, у людей не пропало желание иметь в собственности квартиру. После некоторого затишья в первые месяцы текущего года с мая мы наблюдали активизацию спроса, который сохраняется и на сегодняшний день, – уточняет Максим Кононов.
«Трешку» на «вторичке» можно купить за $750/ кв.м
Если говорить о ценах, то к четвертому кварталу прошлого года цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Бресте сложилась на уровне $1030-1040. В первом квартале 2015 года средневзвешенная цена снизилась до $913, во втором квартале – до $870. На сегодняшний день «квадрат» брестской «вторички» зафиксирован на отметке $815. «С начала лета темпы снижения цен замедлились до 1,5-2% в месяц. В целом же за 7 месяцев текущего года цены снизилась на 22%», – констатирует директор ЗАО «Альфа-Актив».
Структура сделок не претерпела существенных изменений. Как и прежде, 75% от общего объема сделок приходится на одно- и двухкомнатные квартиры (примерно в равных долях) и 22% – на трехкомнатные квартиры.
На сегодняшний день средняя цена на однокомнатные квартиры составляет $850, двухкомнатные – $790 и на трехкомнатные – $750.
– Конкуренцию «вторичке» составляет рынок новостроек. Предлагая интересные проекты, застройщики мотивируют людей продавать квартиры на вторичном рынке и взамен покупать новостройки, которые по своим качествам во многом превосходят вторичное жилье, – поясняет ситуацию Максим Кононов. – С другой стороны, экономическая ситуация и курсовые колебания на валютном рынке заставляют собственников, хотят они того или нет, корректировать цены на «вторичке» в сторону снижения.
На сегодняшний день примерно 30% сделок в городе совершается с вторичным жильем, 35% – по договорам купли-продажи с новостройками и 35% – по договорам долевого строительства.
Следует ли ожидать глобального падения цен?
В условиях нестабильной ситуации в экономике и на валютном рынке сегодня мало кто из специалистов возьмется прогнозировать, как дальше поведут себя цены.
Первая волна снижения цен на брестской «вторичке» в текущем году наблюдалась в январе – феврале. Март – апрель были достаточно стабильными месяцами. В мае – июне прошла вторая коррекция цен. Сейчас, в связи с курсовыми колебаниями валют, те, кто не отважился еще приобрести жилье, ожидают дальнейшего падения цен.
– Не думаю, что следует ожидать глобального падения цен. Если сегодня средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составляет $815, то к концу года можно ожидать ее снижения еще примерно на 5-7%, – говорит директор ЗАО «Альфа-Актив». – Если анализировать кризисные явления, то в 2009 году цена квадратного метра жилья на вторичном рынке в Бресте опустилась до $800 и вне зависимости от платежеспособности населения держалась на этом уровне на протяжении 4 лет. В 2013 году начался рост цен, который продолжался да середины 2014 года. В прошлом году цены вернулись на уровень 2008 года и достигли порядка $1000/кв.м. В 2015 году они вновь снизились примерно до $800/кв.м. По нашему мнению, в ближайшее время эта цена вряд ли будет расти. Она наблюдается на рынке уже в течение последних 6-8 лет. В сложившихся макроэкономических условиях, при недоступности кредитных программ и текущем уровне доходов населения средневзвешенная цена $1000/кв.м для брестского рынка является неподъемной.
Источник: Елена МАСЛОВСКАЯ,
