Июль 2017: цены на квартиры в Минске остаются стабильными

2017 год по-прежнему остается результативным в плане покупательской активности, но рекорд прошлого года уже точно не будет побит. За 7 месяцев 2017 года купили на 600 квартир меньше, чем за аналогичный период 2016-го. Одна из возможных причин растущего отставания – покупателей переманивает рынок новостроек.

На протяжении трёх весенних месяцев, а также в июне, спрос на квартиры в Минске держался на очень высоком уровне. В июле ажиотаж начал спадать. 1043 проданные за минувший месяц квартиры – это неплохой результат по меркам последних 5-10 лет. Однако в 2016-2017 годах менее 1000 сделок регистрировалось только в январе и феврале, что можно объяснить сезонным фактором. Поэтому июльский уровень спроса правильнее будет назвать заурядным.

Количество зарегистрированных сделок купли-продажи по сравнению с июнем сократилось на 16,4%, а по сравнению с июлем 2016 года – на 22%.

Число выставленных на продажу квартир в июле вновь уменьшилось (-1,5%). Это процесс длится уже четвёртый месяц – база объектов за это время “похудела” на 6,7%, и пока мы видим, что тенденция продолжается и в августе.

predlozhenie_55_result

Структура спроса в разрезе числа комнат практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем, чего не скажешь о качественном составе проданных квартир. В прошлых обзорах мы неоднократно указывали на то, что сделок с более дорогим жильём становится больше. В июле наметилась обратная тенденция – значительно выросла доля сделок в панельных домах, а также в хрущевках.

То же можно сказать и о географии спроса. Покупатели начали проявлять больший интерес к Заводскому району, чья доля в общем объёме проданных в Минске квартир увеличилась с 8% до 10%. Доля Фрунзенского района также увеличилась на 2 процентных пункта. Потеряли свою долю в первую очередь “дорогие” районы – Советский и Центральный.

На готовые новостройки (построены не более года назад) пришлось всего 7% сделок купли-продажи квартир. Лишь однажды за последние 5 лет доля данного сегмента была столь незначительной.

Ощутимые сдвиги в структуре спроса определили июльскую динамику цен.  Средняя цена проданных квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, в июле снизилась на 1% и составила 1106 $/м2. За последние 12 месяцев это самое низкое её значение. Ниже цены реальных сделок цены были лишь с апреля по июль 2016 года.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1168 $/м2 (+0,1% за месяц) – $40 000;
· 2-комнатные квартиры: 1087 $/м2 (-0,5%) – $51 700;
· 3-комнатные квартиры: 1014 $/м2 (-3,4%) – $67 100;
· 4-комнатные квартиры:1045 $/м2 (+1,0%) – $88 000.

ceny_31_result

Цены предложения в июле достигли 10-летнего минимума, но уже со второй половины месяца наметился рост. На общем фоне выделяется современное жильё, средний уровень цен на которое в июле вырос на 0,4-0,7%.

tablica_38_result

Максимальные темпы роста цен (свыше 2% за месяц) наблюдались в Верхнем Городе, Масюковщине, Дражне и районе ул. Беды. Микрорайоны с негативной динамикой цен располагались преимущественно в центральной и южной частях столицы.

788aa062316824a3a206ebe9831822f0_result
Среди соседних столиц наблюдался значительный разброс в направлении и темпах изменения цен. Как обычно, на динамику ощутимо влияли курсовые колебания. В Москве долларовые цены на квартиры опустились на 4% – таких темпов снижения в столице России не было с прошлого года. Что касается Варшавы, Вильнюса и Риги, то укрепление национальных валют, напротив, привело к значительному росту долларовых цен. За месяц квартиры в этих городах подорожали на 3-3,6%. В Киеве средний уровень цен за июль не изменился.

sosedi1_result

Возросшее число сделок с дешёвым жильем не является неожиданностью для данной поры года. Активизируются региональные покупатели – приобретают квартиры детям, которые окончили либо поступили в столичные ВУЗы. В прошлом году это явление было особенно заметным, сейчас покупателей из регионов уже не так много (о причинах мы недавно писали), но повлиять на ситуацию они могли.

Если сдвиг в структуре спроса – дело рук региональных покупателей, то это лишь временное явление и ситуация нормализуется к сентябрю.

Более фундаментальная причина сокращения спроса и изменения структуры сделок может скрываться во “взаимоотношениях” между первичным и вторичным рынками. В I полугодии ситуацию на “вторичке” определяли покупатели, чувствительные в первую очередь к качеству, а не к цене. Сокращение выбора на вторичном рынке, особенно в среднем и верхнем ценовых диапазонах, могло вынудить таких покупателей активнее интересоваться строящимися проектами. Подтверждает данное предположение динамика цен на первичном рынке – последние 6 недель новостройки дорожают, причем в 2,5 раза быстрее, чем квартиры на “вторичке”.

Подобное развитие событий невозможно без должной “денежной подпитки” со стороны покупателей. Строящиеся проекты сумели привлечь последних длительными рассрочками и специальными программами по кредитованию, подразумевающими льготные условия выплат в первые 1-2 года.

Если в 2016 году вторичный рынок оказывал сильнейшую конкуренцию рынку новостроек за счёт огромного выбора и самых низких цен, то в 2017-ом ситуация изменилась, и уже новостройки начинают переманивать покупателей со “вторички”.

Источник: Артем Сахаревич, Realt.by


Просмотров: 33

Вам понравится...

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>