Осторожно, “неликвид”! Какие квартиры продаются годами?

Любая столичная недвижимость хороша. Бесспорно. Но есть выставленные на продажу объекты, срок экспозиции которых безнадежно затягивается, затраты на рекламу превышают все разумные пределы, и даже риэлтеры берутся за них нехотя. Такие заколдованные квартиры – это не “элитка” в центре Минска по цене апартаментов на Манхэттене и даже не малосемейки в Шабанах. Что же это за квартиры? С профессиональной точки зрения комментируют Иван Борисенко, агент по операциям с недвижимостью АН “Час-Пик”, и аттестованный риэлтер  АН “Динас”  Екатерина Андрейчикова.

Больше комнат – больше проблем?

Казалось бы, что плохого в просторной квартире, где место хватит и родителям, и детям, и питомцам и даже еще останется на кабинет или кинозал. Но на практике квартиры с четырьмя и более комнатами довольно трудно продать. У покупателя выстраивается логическая цепочка: “Трешки нам хватит с головой, зачем переплачивать за лишнюю комнату, да и коммунальные платежи в четырехкомнатной возрастут”.  Продажи многокомнатных квартир длятся долго, зато покупатели находятся с долгосрочной перспективой проживания. Большие квартиры нужны большим семьям, планирующим основать гнездышко на несколько поколений вперед. Для тех же, кто приобретает недвижимость для последующей сдачи в аренду, самыми привлекательными являются однушки. Однушки, если можно так выразиться, легки на подъем, их легко продавать, перепродавать и покупать. В этой ситуации многокомнатные квартиры оказываются отдельной, почти никому не нужной категорией.

Ивана Борисенко: “Квартиры, состоящие из 4-6 комнат, могут продаваться годами. Цена таких квартир даже с самыми обычными потребительскими качествами может достигать $300 тыс. Далеко не всем по карману. За эти же деньги можно купить дом в Цнянке с собственным участком. Несмотря на количество комнат в квартире, их площади могут быть весьма маленькими. В Советское время именно так и строили. Сегодня люди хотят располагать просторными гостевыми и спальнями – минимум от 11 кв.м. Менталитет у наших людей такой, что даже большая семья предпочтет купить трешку, чем рассмотрит другие варианты”.

Без благ цивилизации не предлагать

Крайне осторожно покупатели относятся к квартирам без центрального горячего водоснабжения, проще говоря – с газовой колонкой на кухне или в ванной комнате. Кстати, газовые колонки для подогрева воды до сих пор используют во многих районах столицы: таких квартир полно, например, на ул. К. Либкнехта. Во-первых, это неудобно, шумно и небезопасно. Во-вторых, газовые колонки затратны.

Иван Борисенко: “Как-то пришлось мне продавать квартиру в доме на Калининградском переулке. Дом сам по себе неплохой – кирпичный. Стоит в центре города. Но на его  крыше была установлена газовая станция. Покупатели убегали от такого варианты как от огня – человек боится всего нового.

Что касается газовых колонок в квартире, то живы еще советские представления: колонка гудит, горит и зажигается от спички. Сегодня есть автоматические колонки – настраиваешь температуру и пользуешься горячей водой. Во дворах проспекта Независимости стоит новенький дом с автономным отоплением, то есть только холодная вода, горячая подается индивидуально с помощью колонки. Квартиры там недешевые и долго не ждут покупателя”.

Екатерина Андрейчикова: “Даже в квартирах с газовыми колонками есть преимущества: можно круглый год пользоваться горячей водой. Как правило, такие квартиры недорогие, что привлекает покупателя”.

Верхний этаж: зимой холодно, летом жарко, без лифта никак

Не пользуются бешеным спросом квартиры на первом или последнем этажах жилого дома. Ситуация усугубляется в случае, если в доме давно не было и не предвидится капремонта и более  того – в доме нет технического этажа. Зимой в такой квартире в поднебесье холодно, летом – жарко, в дождливую погоду возможны аварийные ситуации в виде неожиданного душа с потолка. Исправить неблагоприятную погоду в квартире помогут кондиционеры, но не все жители рады видеть их у  себя дома, тем более в умеренном белорусском климате. Кроме того, кондиционер – лишние затраты.

Если дом – пятиэтажка без лифта, то молодые мамы с колясками и пожилые люди даже не посмотрят в сторону верхнего этажа. Зато жители могут быть железно уверены в одном: их не затопят соседи сверху.

Иван Борисенко: “Запросы у покупателей разные. Некоторые хотят квартиру категорически на последнем этаже – чтобы соседи не шумели. Тенденция боязни верхних этажей имела место в 1990-х годах. Так и заявляли: “Все, кроме последнего этажа!” В пятиэтажках часто нет чердака, соответственно в летнее время потолок в квартире раскален. В девятиэтажках, как правило, есть технический этаж, и эта проблема отпадает”.

Первый этаж: любопытство прохожих, вид на деревья или проезжающие машины

Слишком низко расположенные первые этажи могут доставить проблемы, как в старых домах, так и в новостройках. Но в любом случае первые этажи обречены постоянно находиться в поле зрения прохожих. Даже не желая подсматривать за жизнью чужих людей, прогуливаясь вблизи жилых домов, время от времени становишься свидетелем вечернего просмотра новостей или суеты на кухне. Много ли добровольцев, готовых жить как в реалити-шоу?

Покупатели недвижимости доверяют своим глазам и внутренним ощущениям. Им хочется, чтобы было красиво не только в самой квартире, но и за окном. Крайне нежелательным фактором в подборе жилья является неприглядный вид из окна: на серую стену, на чересчур оживленную улицу, на куст или дерево, закрывающие солнце и панораму двора.

Квартиры на первых этажах порой приобретаются для их вывода в нежилой фонд. Но даже для этого необходим ряд факторов. Нет смысла делать нежилым и превращать в парикмахерскую или магазин то помещение, которое находится в доме внутри квартала и далеко от улиц, без близлежащих автостоянок.

Не будем забывать и про повышенную вероятность проникновения внутрь различных криминальных элементов с целью избавления жильцов от нажитых ценностей. Хотя при монтаже охранной сигнализации датчики разбития и открытия окна в обязательном порядке устанавливаются не только на первом, но и на последнем этаже, для которого эта проблема тоже актуальна.

Иван Борисенко: “Первые этажи можно защитить решетками. Но сегодня это не особо актуально, многие дома находятся под круглосуточными наблюдением камер. Из практики: были у меня клиенты – цыгане – они, наоборот, не признавали другие этажи, кроме первых. Цыгане привыкли жить на земле”.

Екатерина Андрейчикова: “Квартира на первом этаже имеет меньшую стоимость, чем такая же на других этажах, при этом вас не коснуться проблемы исправности лифта; вы имеете возможность оформить газон под окном по своему вкусу, в новостройках под лоджиями первых этажей есть индивидуальные погреба: удобно для хранения солений и закаток, лыж и санок”.

Соседи: особо опасные, шумные и мешающие жить

Человеческий фактор неконтролируем. Никто не хочет жить рядом с психически неуравновешенными, алко- или наркозависимыми людьми. Услышав от таком соседстве, вряд ли кто-то обрадуется. Но в данном случае все поправимо: неблагополучная квартира может опустеть и со временем “очистить карму”.

Екатерина Андрейчикова: “Была у меня клиентка с особыми притязаниями к будущим соседям. Она хотела жить в тишине, не иметь дело с пьющими и многодетными соседями, чтобы не только не слышать ругань алкоголиков, но и не терпеть громкий детский плач. Квартира-мечта была найдена, с соседями даже успели чай попить, познакомиться – те оказались хорошими людьми. Через два месяца после покупки соседи по площадке внезапно съехали, и поселились новые – с детьми. Жизнь непредсказуема”.

Иван Борисенко: “Нелегко продаются доли в квартирах. К примеру, когда сестра и брат получили в наследство «двушку», а о том, как поделить – не договорились. Также, возникают проблемы при продаже комнат в квартирах. Недавно был случай – собственник второй комнаты уехал в другую страну и ни в какую не выходил на связь. Пришлось привлекать суд, и веселого в этом мало”.

“В этом городе продается все!”

Вышеуказанные факты имеют значение, но риэлтеры нескромно убеждают: продать можно любую недвижимость в Минске. Разница лишь во времени, которое тратится на поиск покупателя.

Иван Борисенко: “Камень преткновения – цена. Если за однушку просят $80 тыс., а в соседних домах есть такая же за $60 тыс., то о какой быстрой продаже идет речь? Самостоятельные действия тоже могут значительно затянуть процесс. Когда я только начинал работать в сфере недвижимости, в 1995 году, имел дело с женщиной, которая хотела поменять квартиру без помощи агентства. Недавно нашел ее объявление – все еще занимается поиском”.

Екатерина Андрейчикова: “Любая квартира обладает как минусами, так и плюсами. Главное – рассказать покупателю  о достоинствах квартиры и не скрывать недостатки. Скрыть недостатки – самое простое решение проблемы, а вот помочь покупателю увидеть в них преимущества – это работа риэлтера. Даже “неудачное”, на первый взгляд, расположение дома, можно рассматривать как возможность начать наконец пешие прогулки ,так давно себе обещанные, к тому же  инфраструктура в столице развивается быстро, поэтому данный недостаток – просто временное неудобство”.


Просмотров: 1 966

Вам понравится...

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>