Пригород Минска: проблем со спросом нет, но цены на квартиры все равно снижаются

Квартирный рынок в пригороде Минска давно устоялся, но в последние годы ему был присущ высокий динамизм. Ужесточение строительства в столице стало импульсом к появлению здесь не только новых объектов, но и целых жилых кварталов, заметно разнообразивших предложение квартир на местном рынке недвижимости. Неизменным осталось следование за Минском в вопросах ценообразования. Хотя и в этом случае есть ряд исключений и вызваны они именно столичными покупателями.

100_2400

О проблеме отсутствия доступных кредитов на жилье сегодня говорят много. В Минске, по заявлениям риэлтеров, ряд покупателей уже готов согласиться на высокий процент, но как правило (исходя из жестких условий по необходимому доходу) итоговая сумма оказывается сравнительно небольшой. Ценовая стабильность привела к расцвету альтернативных сделок, благодаря чему в городе совершается большинство сделок. Но для покупателей первого жилья, которые в первую очередь ориентируются на низкую абсолютную цену, найти сегодня доступный вариант в пределах МКАД по-прежнему очень проблематично.

В такой ситуации пригород стал все чаще попадать в объектив внимания минчан. После сезонного спада летом, покупательская активность начала стремительно набирать обороты. Минувшие сентябрь и октябрь входят в число месяцев с максимальным спросом на квартиры в Минском районе за последние 5 лет. По сравнению с октябрем 2013 года, число сделок с квартирами там выросло на 82,3%. Для сравнения, в Минске этот показатель составил 29,7%.

Доля нового предложения, которое вышло на пригородный рынок за последние 2 года, в процентах от общего жилого фонда сегодня значительно выше, чем в столице. В связи с этим заметно возросло число новых квартир, которые продаются застройщиками после ввода дома в эксплуатацию, либо перепродаются частными лицами. Это также является одной из причин такого высокого показателя заключенных сделок. Доля проданных квартир в домах, возраст которых не превышает 1 год, составила по результатам 10 месяцев 2014 года порядка ¼ от общего спроса, что значительно превышает аналогичный показатель в Минске.

spros-na-kvartiry-v-minskom-raione_result

Как распределяется спрос на квартиры в Минском районе?  Географически его структуру можно разделить на 3 примерно равные по количеству заключенных сделок группы. К первой относятся Боровляны и Лесной, ко второй – Заславль, Гатово, Колодищи, Мачулищи, Ждановичи и Сеница. На долю других населенных пунктов приходится оставшаяся треть.

Несмотря на мощный рост спроса, ситуация во многом повторяла происходившее в Минске. После сильнейшего роста цен в 2012-2013гг. (в некоторых поселках цены на квартиры за год увеличились на 40% и более) наступил перелом, за которым последовало плавное снижение. Все это происходит в условиях высокой конкуренции среди покупателей. По сравнению с началом года в ноябре предложение квартир в пригороде увеличилось на 40%, что даже выше столичного показателя (+37%).

Мы рассчитали индекс, который включает в себя динамику цен предложения квартир в 12 пригородных населенных пунктах. В 2014 году его изменения носили преимущественно отрицательный характер. Общее снижение с января по ноябрь составило те же 2,1%, что и в Минске, но в зависимости от города или поселка темпы изменения колебались от +5% до -7%.

spros-ceny-na-kvartiry-v-prigorode_result

Несмотря на статус спутников Минска, более удаленные от столицы Заславль и Фаниполь ощутили весомое снижение цен на квартиры с начала года (-6%). В Гатово, где жилье долгое время оставалось самым доступным в ближнем пригороде, в конце года отмечен всплеск спроса. За три последних месяца там провели столько же сделок, что и за 7 предыдущих. Рост цен не заставил себя долго ждать: в ноябре 1 квадратный метр в Гатово предлагали в среднем на 4,5% дороже, чем в январе. По схожему сценарию развивались события в Колодищах – цены на квартиры выросли на те же 4,5%.

В населенных пунктах к северу от столицы отчетливо прослеживается негативная динамика.   На 3,2-3,5% снизились цены на квартиры в Боровлянах и Ждановичах. В Лесном по результатам 11 месяцев года пока наблюдается “плюс” (+1,2%), но, начиная с июля, постоянное снижение цен отмечено и там.

В Сенице снижение цен на квартиры (-6,7%) стало максимальным на рынке жилья пригорода. Во многом причина кроется в резком росте жилого фонда в поселке за последнее время и высокой конкуренции, которую местный вторичный рынок испытывает со стороны новостроек.

С высокой долей вероятности можно говорить о том, что последние месяцы пригород испытывал приток покупателей из столицы. Как правило, в структуре местного спроса наблюдается паритет между числом сделок с 1- и 2-комнатными квартирами. Но за последние 3 месяца доля 1-комнатных квартир выросла с 36% в июле до 45% в октябре (и это при том, что общий спрос увеличился на 41%). В то же время 4-комнатные квартиры в сделках не принимали участие вообще. Всплеск спроса, ориентированный на низкую абсолютную стоимость, привел к росту цен предложения 1-комнатных квартир на 2,5% за последние 3 месяца. В других сегментах цены или стоят на месте, или плавно снижаются, что в дальнейшем может стимулировать жителей пригорода увеличивать свою жилплощадь

За последний год на первичный рынок вышел ряд объектов как нижнего, так и более высокого ценового диапазона. Но цены на новостройки в пригороде Минска по-прежнему находятся на “комфортном расстоянии” от предложений вторичного рынка и заметно ниже столичных, что в текущих условиях способствует притоку покупателей. Статистики спроса на первичном рынке у нас нет, но, судя по общему росту ценового фона на 5-9% с начала года, интерес к строительству в пригороде есть.

Источник: realt.by


Просмотров: 294

Вам понравится...

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>