Итоги декабря: цена реальных сделок опустилась до 9-летнего минимума

Декабрьская статистика – недостающий элемент для понимания всех тех изменений, которые произошли со столичным рынком жилья в 2015 году. Год закончился с ростом спроса на квартиры в Минске, но по другим параметрам очевидно, что ситуация остается сложной.

Покупатели “клюнули” на низкие цены

“Я могу быть белым или черным, но серым не буду никогда”. Фраза, сказанная когда-то Диего Марадоной, прекрасно подходит для описания декабрьского спроса на квартиры в Минске. По среднему количеству сделок за последние 10 лет декабрь занимает I место среди всех месяцев в году. Высокий спрос в конце года – норма. Покупатели (особенно участники обменных цепочек) стремятся оперативно решить все вопросы с оформлением до наступления периода праздников. Но бывали годы, когда декабрьская активность покупателей опускалась значительно ниже среднего значения.

Текущий декабрь стал “белым” – количество сделок купли-продажи квартир в Минске выросло по сравнению с ноябрем на внушительные 24,3% и оказалось максимальным среди всех месяцев 2015 года.

Если спрос на квартиры в 2013 году был ажиотажным, то в 2015 его можно назвать эластичным. Резкое снижение цен позволило выйти на рынок тем, кто был лишен этой возможности раньше. Примечательно, что эластичность прослеживалась даже в месячной динамике спроса. Если снижение средней цены сделки за месяц было особенно резким, в следующем месяце, как правило, наблюдалась активизация покупателей.

Праздники не позволили предложению обновить максимум

Исторически сложилось так, что рождественские и новогодние праздники отвлекают часть продавцов от продажи. Те забывают поддерживать актуальность объявлений и общее предложение на рынке снижается. По сравнению с ноябрем количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3%.

В целом за 2015 год предложение выросло на 16,4%. В апреле оно достигло рекордного за последние 10 лет значения и мы были близки к его повторению в конце года, но вмешались праздники. Напомним, что за 2014 год предложение выросло на 36%, а за 2013 – на 25%.

dec1_result

Стабильный уровень спроса – заслуга застройщиков

Несмотря на все катаклизмы 2015 года, спрос на квартиры в Минске остался на уровне предыдущих бл­­агополучных лет. Количество сделок уже второй год подряд снижается на 1%. Но за этим 1% скрываются довольно ощутимые сдвиги в структуре спроса.

В анализе сделок купли-продажи участвует не только непосредственно вторичный рынок, но и те квартиры, которые продаются застройщиками уже после ввода дома в эксплуатацию. С 2012 года в столице наблюдался настоящий строительный бум, а пик ввода нового жилья пришелся на 2014 год. До тех пор, пока доходы населения росли, проблема переизбытка предложения не была такой очевидной. Но кризисный 2015-ый расставил всё на свои места. Предложение на первичном рынке оказалось максимальным, при этом масса недавно построенных квартир вступила в жесткую борьбу за покупателя с объектами на “вторичке”.

Такая ситуация не могла не сказаться на структуре сделок. Мы весь год сообщали вам о том, какую долю в объеме сделок купли-продажи занимают квартиры с возрастом не более года. Но учитывая, что после ввода дома в эксплуатацию квартиры могут оставаться на рынке и более продолжительный срок, правильнее будет следить не за “однолетними”, а за “двухлетними” квартирами.

dec2_result

В 2013 году на квартиры, которые были проданы в течение 2 лет после ввода дома в эксплуатацию, приходилось 15,8% всех сделок. В 2015 году этот показатель превысил 20%. Благодаря этим новым квартирам, весь сегмент современного жилья в Минске завершил год с ростом числа сделок. “Панелек” купили на 6% больше, чем в 2014, “каркасников” – на 10%.

Обратная сторона процесса – снижение интереса покупателей к “старому” жилью. Спрос на сталинки за год упал на 18%, у панельных хрущевок он снизился на 11%. Типовые панельные и кирпичные дома советской эпохи не досчитались 5% покупателей по сравнению с 2014 годом. Меньше всего “пострадали” от недостатка покупателей кирпичные хрущевки (-3,5%). Это может быть связано с тем, что эти квартиры генерируют максимальный доход от аренды и, как правило, имеют неплохое местоположение.

Цены реальных сделок пробили минимум последних лет

Мы предполагали, что в декабре снижение цен если и произойдет, то не такое существенное, как в ноябре, когда средняя цена сделки обвалилась сразу на 4,4%.  Так и произошло – снижение средней цены проданных квартир составило в декабре 1,7%, и она достигла отметки в 1231 $/м2.

Изменения по различным типам квартир были следующими:

  • 1-комнатные квартиры — 1298 $/м2 (-2,0% за месяц);
  • 2-комнатные квартиры — 1207 $/м2 (-0,9%);
  • 3-комнатные квартиры — 1151 $/м2 (-1,6%);
  • 4-комнатные квартиры — 1124 $/м2 (-4,3%).

dec3_result

За этими на первый взгляд заурядными, по меркам 2015 года, цифрами скрывается событие, которого многие ждали с особым трепетом. Средняя цена, рассчитанная по данным реальных сделок, опустилась до минимального значения за последние 9 лет. Предыдущий минимум составлял 1236 $/м2 и был датирован июнем 2012 года.

В декабре разрыв между ценами сделок и предложения был меньше, чем в первом полугодии, но оказался максимальным за последние 5 месяцев. Для сравнения: разница в средней цене “квадрата” между проданными и выставленными на продажу квартирами в 2014 году равнялась в среднем 64 $/м2, а сейчас она составляет 103 $/м2.

Хрущевки лидируют по снижению цен

В 2015 году цены на все типы квартир снижались примерно с одинаковыми темпами, но ряд закономерностей, связанных с качеством квартир, все же проявились. Первая заключалась в том, что старый жилфонд терял в цене быстрее, чем современные квартиры (что логично вытекает из структуры спроса). Вторая закономерность связана с тем фактом, что квартиры в панельных домах подешевели чуть больше, чем в кирпичных и каркасно-блочных.

dec4_result

Любопытная ситуация сложилась с микрорайонами города. В четырех из них средние цены предложения квартир опустились за год более, чем на 30%. Их состав довольно уникален: с одной стороны – самый центр города в лице Немиги и улицы Короля, с другой – “заводские” Дражня и район улицы Кабушкина.

На другом конце списка молодые, но уже обжитые Домбровка и Лошица, где снижение цен составило минимальные в городе 18%.

dec5_resultПо годовым темпам снижения цен Минску удалось обогнать все соседние столицы за исключением Москвы. В 2013-ом Минск “рос” быстрее всех, а в 2014-ом “снижался” медленнее остальных. На данный момент цены на квартиры в Минске по-прежнему значительно ближе к историческому максимуму, чем в любой соседней столице.

Долларовые цены на квартиры в Москве снизились за год на треть и, по словам аналитиков irn.ru, “показали полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично”. В Киеве цены за год снизились на 12,6%, причем основное снижение пришлось на первое полугодие. Колебания цен на квартиры в Варшаве, Вильнюсе и Риге в местных валютах были невелики, поэтому основная причина итогового “минуса” в долларах – укрепление американской валюты.

dec6_result

Если в декабре сезонный фактор положительно сказался на величине спроса, то в январе его влияние будет отрицательным. За последние 10 лет падение числа сделок в январе по сравнению с декабрем колебалось от 23% в 2014 году, до 55% в 2009-ом. Если результат января 2016 года составит 50-70% от декабрьского уровня сделок, это будет вполне нормальным итогом. Выше – значит при текущем уровне цен пласт потенциальных покупателей жилья всё еще достаточно велик и потребуется время пока он будет истощен. Вероятность того, что январское количество сделок будет ниже указанного диапазона, также присутствует. Потенциальные покупатели напуганы последними событиями на валютном рынке и ждут стабилизации ситуации.

Рынку жилой недвижимости в начале года противопоказаны любые финансовые колебания. Резкий скачок курса уже не раз отправлял цены на квартиры в нокдаун. Так было в 1999, 2009 и в прошлом году. Глядя на динамику курса доллара в первые недели января, многие продавцы уже начинают активнее переписывать цены на квартиры в своих объявлениях.

Будет очень интересно наблюдать за тем, как поведет себя рынок после того, как обновился многолетний минимум цен по реальным сделкам. На какую отметку теперь следует ориентироваться рынку? Пока этот вопрос остается открытым.

Источник: Артём Сахаревич, Realt.by


Просмотров: 99

Вам понравится...

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>