Рынок жилья Минска: какой цены ожидаем в 2015 году? Прогнозы экспертов и аналитиков

42014 год вышел на финишную прямую. Кто-то старается вскочить в последний вагон уходящего поезда и решить свой квартирный вопрос еще в этом году, кто-то наоборот отложил решение на 2015 год в надежде купить квартиру подешевле. Кто же окажется прав?

Прогнозы, как известно, дело неблагодарное. Да и не всегда они сбываются. Тем не менее, любого человека, желающего улучшить свои жилищные условия, волнует вопрос: как поведет себя рынок в новом году и какими будут цены?

Поводов для волнений есть немало. Нестабильность экономики, достаточно высокая инфляция, замораживание доходов населения – все эти процессы не могут позитивно сказаться на рынке. В дополнение к этому в ближайших странах – Украине и России тоже “зашаталась” экономика. Это также тревожит и заставляет серьезно задуматься.

Немало волнений было уже и в 2014 году. Но минский рынок жилья выстоял. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок в текущем году снизилось на 10%. В течение года на рынке наблюдался невысокий покупательский спрос, из месяца в месяц увеличивалось предложение. Тем не менее, эти процессы практически никак не повлияли на цены. На протяжении всего года, с небольшими колебаниями то в одну, то в другую сторону, они оставались стабильными.

Как может развиваться ситуация на рынке жилья в 2015 году? Прогнозы экспертов и аналитиков рынка

Николай Простолупов, директор АН “БелЦТН”, председатель совета РОО “Белорусская ассоциация “Недвижимость”:

IMG_20141209_131854_result– 2014 год оказался для рынка достаточно своеобразным. Как в любой стране с рыночной экономикой на фоне замораживания доходов населения и инфляционных процессов цены на недвижимость должны были снижаться. К тому же из месяца в месяц росло количество предложений. Сейчас на рынке наблюдается серьезный дисбаланс спроса и предложения. Тем не менее, на фоне таких происходящих процессов значительного падения цен не произошло. На мой взгляд, это связано с психологическим состоянием людей.

Неоднократно мы слышали заявления, что в Минске будут сокращаться объемы жилищного строительства, что минчане вынуждены будут ехать жить в города-спутники. Все это повлияло на настроения людей. Продавцы неохотно шли на снижение цен.

Чего можно ожидать в 2015 году? Мы все с замиранием сердца следим за ситуацией в России. Следующий год для РФ будет очень тяжелым. Девальвация российского рубля за год практически на 50% и продолжающаяся тенденция падения цен на нефть привели и еще приведут к дальнейшему снижению доходов российских граждан и в целом экономики страны. Наша экономика напрямую завязана с российским рынком. Поэтому и для Беларуси год будет нелегким.

В этой связи можно ожидать девальвационных процессов, которых мы ждали и в этом году. Но, как говорится, то, что не случилось вчера или сегодня, может случиться завтра. В случае девальвации белорусского рубля, которая, очевидно, скоро произойдет, мы будем наблюдать значительное снижение цен на недвижимость. Как минимум – наполовину произошедшей девальвации. То есть если девальвация произойдет на 30%, то цены на квартиры снизятся на 15%. В таком состоянии находятся рынок и покупатели, которые на фоне угрожающих мировых событий не очень сильно горят желанием доставать свои сбережения.

С другой стороны, надо понимать, что на вторичном рынке жилья порядка 80% сделок – альтернативные. Чтобы купить квартиру, покупателю надо добавить $15-20 тыс. Эти деньги хранятся в валюте. Поэтому большинству потребителей рынка девальвация белорусского рубля не очень страшна.

Диана Михасенко, группа компаний “Дианэст”:

– Примечательно, что в настоящее время на вторичном рынке стала снижаться непосредственно цена предложения. Продавцы, наученные опытом девальвации 2011 года, ориентируются в сложившейся ситуации и понимают, что если не снижать цены – их квартиры останутся “замороженными” на рынке на долгий срок. Это говорит о достаточной “прозрачности” белорусского рынка недвижимости. Информационные порталы предоставляют необходимую информацию, в которой простому обывателю достаточно просто разобраться.

Вслед за падением российского рубля, в Беларуси девальвация неизбежна. Однако хотелось бы обратить внимание на тот факт, что цены на жилье зависят все же в большей степени от стоимости и объемов кредитов (в первую очередь льготных), а также уровня заработных плат, нежели от стоимости рубля. Несмотря на сложившуюся ситуацию, в 2015 году планируется увеличение объемов кредитов, в том числе льготных, на строительство жилья. Снижение цен это не остановит, однако поможет избежать резкого падения.

В период отсутствия резких экономических колебаний, с 2009 по 2011 год, рыночная стоимость квадратного метра установилась на уровне $1300–1400/кв.м. Это цена, сформированная уравновешенными спросом и предложением при стабильном кредитовании и планомерном росте заработных плат. Так что если снижение цен и затянется, ниже этой отметки стоимость едва ли упадет. Впрочем, снижение цен не должно длиться долго.

2015 – год козы. Если верить китайскому календарю, коза символизирует мягкость. Будем рассчитывать на мягкие перемены!

100_2502_result

Артем Вайнилович, эксперт рынка:

– Несмотря на отсутствие кредитов и другие негативные факторы, в 2014 году рынок жилья жил и работал. Дальше, думаю, будет хуже. Тенденция на снижение цен очевидна. Сложившаяся ситуация в России ускорит этот процесс.

Количество покупателей минской и в целом белорусской недвижимости в последние два года уже значительно сократилось. В сложившихся условиях оно вообще будет стремиться к нулю.

С началом кризиса в России белорусы уже стали меньше зарабатывать. Белорусские автодилеры работают без прибыли. Молочная и мясоперерабатывающая промышленность, ориентированные на Россию, тоже терпят убытки. Со временем российский кризис затронет и другие наши отечественные отрасли. Меньше денег в экономике Беларуси – меньше денег у населения – меньше покупок. Думаю, с рынка уйдет как минимум 10-15% покупателей.

Сегодня белорусы больше озабочены не тем, чтобы купить квартиру в Минске, а тем, как бы им подешевле приобрести автомобиль в России. Кроме того, они сегодня просчитывают, как им выгоднее вложить деньги в московскую, а уж никак не в минскую недвижимость. Машина через несколько лет устареет и поржавеет, а московская и российская недвижимость через какое-то время вновь будет ликвидной.

То, что снизилась стоимость российского рубля – это полбеды. Вторая беда: на 30-40% упала в цене нефть. Белорусская экономика очень сильно завязана на торговле нефтью. Поэтому прогноз на следующий год достаточно пессимистичный даже в канун праздников.

Тем не менее, надо понимать, что цены на квартиры – это не биржа, где курсы валют могут меняться в течение дня по несколько раз. Цены на жилье будут снижаться достаточно долго. Думаю, что в следующем году мы увидим цену ниже $1500/кв.м на вторичном рынке, а может, даже к лету.

Большой загадкой для меня остается вопрос: будет ли в Беларуси девальвация и какое решение по этому вопросу примут Президент и Нацбанк. С одной стороны, понятно, что белорусский рубль надо девальвировать. С другой стороны, очевидно, что девальвация только усугубит все негативные процессы, в том числе на рынке жилья.

Резюмирую. Экономика в России спровоцирует рецессию в экономике Беларуси, что будет способствовать снижению цен на жилье. Россияне уйдут с рынка недвижимости Беларуси. Белорусы перестанут инвестировать в недвижимость. Вот три основных фактора, которые реально будут тянуть цены вниз.

Вадим Тачкин, директор консультационной  компании “Вива Капитал” (торговая марка ViVa Invest):

IMG_20141209_134452_result– Вероятнее всего, в следующем году мы так и не увидим доступных кредитов на строительство и приобретение квартир. Заявленная Нацбанком система стройсбережений так и не появилась к концу этого года, и понятно почему. Банковская система пока не готова к активному снижению ставки рефинансирования и соответствующему уменьшению ставок по кредитам. Ипотечного кредитования мы тоже не увидели в этом году. Полагаю, что и в первой половине 2015 года его тоже не стоит ждать. Но доступных кредитов не было и в текущем году, и рынок от этого не упал.

Наши граждане следят за событиями, происходящими в российской экономике, от которой мы напрямую зависим. Рубль в России очень серьезно просел. Белорусский пока держится. Но понятно, что бесконечно удерживать его не смогут. Налицо экономические факторы, которые сейчас работают не в пользу нашей экономики. Вероятнее всего, после новогодних праздников опять произойдет какое-то падение доходов нашего населения. Все это не идет на пользу активному развитию рынка жилья в части потребительского спроса.

Тем не менее, думаю, что цены на первичном рынке снижаться не будут. Активных участников строительного процесса становится все меньше. Это обусловлено тем, что новые площадки под строительство не предлагались как минимум два года. Те единичные аукционы, которые прошли, не повлияли на общую ситуацию. Поэтому в следующем году надо ожидать  сокращения объемов предложения недорогого жилья, которое всегда влияло на среднюю цену по рынку. Панельные дома частными компаниями в Минске уже не закладываются.

Фактически рынок будет стартовать от цены жилья комфорт-класса, которое будет предлагаться в первую очередь в монолитно-каркасных домах крупными строительными холдингами. Они строят много, и вряд ли будут снижать цены. Да это жилье и по определению не может быть дешевым.

Рынок смещается в пригород. Сегодня даже новые проекты, которые начинаются за кольцевой, стартуют от цены $1400/кв.м. Понятно, что если застройщик предлагает такую цену на уровне котлована – значит, он ее обосновал и снижать цену не сможет.

Поэтому, скорее всего, рынок будет находиться на том уровне цены, которая сформировалась на сегодняшний день. Потому что факторов, которые могут его как-то всколыхнуть, нет. Если, конечно, не случится дефолт. Но опять же, у нас есть уже подобный опыт. Он показал, что цены отнюдь не рухнули. Просто полгода на рынке не было никакой активности.

Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний “Твоя столица”:

– Для рынка жилья г. Минска уходящий 2014 год был достаточно спокойным. Скачков цен и других волнующих моментов на рынке не было. Стоимость квадратного метра жилья стандартных потребительских качеств, причем как первичного, так и вторичного, практически весь год балансировала вокруг одной отметки.

Малометражки в почете

Несмотря на видимую стабильность рынка, происходит переориентация спроса на более компактные квартиры. Материальный достаток у населения не увеличивается, а доступность кредитных ресурсов за текущий год так и не достигла уровня второй половины прошлого года. В этой ситуации каждый покупатель “выживает” как может. Отсюда и возросшая востребованность квартир малого метража – все направлено на минимизацию стоимости сделки. Несмотря на текущую весьма немалую минимальную процентную ставку по кредитам в размере 30% годовых, в последнее время отмечается увеличение числа покупателей, решившихся на приобретение жилья с использованием кредитов.

Что будет с ценами?

В настоящее время предпосылок для роста цен нет. Величина отложенного спроса как на первичном, так и на вторичном рынках по-прежнему значительная. Несмотря на высокие  цены предложения, это позволяет удерживать ценовое равновесие.

При сохранении текущей экономической ситуации в стране на рынке жилья ожидается сохранение стабильности цен, возможны незначительные колебания +\- 5-10%. На ситуацию существенно может повлиять появление доступных кредитов для нуждающихся граждан. В этом случае первичный рынок будет более активным и вслед за растущим спросом вверх “потянутся” и цены. Насколько возрастет активность на рынке, зависит лишь от степени доступности кредитов. Ну и, конечно же, при росте цен на первичном рынке, вторичное жилье не может оставаться на прежнем ценовом уровне.

Квартиры в черте города – хватит всем?

Вопреки расхожему в последнее время мнению о постоянном сокращении объемов строительства в городской черте Минска, дефицита на рынке жилья не отмечается. Застройщики выходят на рынок с новыми объектами самых различных классов качества и ценовых категорий. Поэтому в ближайшей перспективе ожидать дефицита предложения жилья не стоит.

Почему переселяются за МКАД?

В поисках жилья многие покупатели переориентировали свое внимание с городской черты на пригород. Принимают подобные решения по ряду причин – это и ценовая доступность, и близость к городу при хорошей транспортной доступности и, как правило, достаточно развитой инфраструктуре. Кроме того, пригород привлекателен еще и близостью рекреационных зон.  В 2015 году спрос на жилье в пригороде останется на высоком уровне.

“Первичка” vs “вторичка”

Ожидается дальнейшее усиление конкуренции между первичным и вторичным рынком жилья. Это объясняется необходимостью поиска более экономичных вариантов покупки жилья. Первичный рынок привлекает заманчивыми ценами.

Кроме того, все больше покупателей уделяют внимание комфорту и качеству и хотят купить новую квартиру в современном молодом районе. В ряде случаев даже готовы за это доплачивать.

100_2488_result
Артем Сахаревич, аналитик портала Realt.by:

– Я бы выделил 4 фактора, которые будут определять ситуацию на рынке в следующем году:
• Ситуация в России и Украине, основных рынках сбыта нашей продукции
• Темпы девальвации рубля
• Предвыборный год
• Доступность кредитов для широких масс населения

Сокращение строительства жилья в Минске будет создавать информационный фон, который может опосредовано повлиять на цены. Реальное влияние новой градостроительной политики рынок почувствует через 1,5-2 года, когда дефицит нового предложения даст о себе знать.

От того, как будет развиваться ситуация по каждому из пунктов, можно предположить три сценария:

НЕГАТИВНЫЙ

Российский рубль стремительно ослабевает к доллару. Ориентированные на экспорт предприятия несут убытки из-за курсовой разницы, их конкурентоспособность падает. Если плавная девальвация окажется слишком медленной и Нацбанк пойдет на разовую коррекцию курса, мы вправе ожидать повторения ситуации конца 2008 – начала 2009 года.

Цены на жилье могут резко снизиться, но вряд ли более чем на 15%. В принципе, продавцы квартир готовы к такому развитию событий – эффекта неожиданности, как в 2009 году, не будет, и рынок быстрее придет в себя. Грядущие выборы несколько снижают вероятность такого сценария. Сейчас проведение разовой девальвации перечеркнет все экономические достижения последних лет – а значит, Правительство прибегнет к этому механизму в последнюю очередь.

СТАБИЛЬНЫЙ

В данном случае под стабильностью подразумевается контролируемое снижение цен на жилье на уровне 0,5%-1,0% в месяц. Если проблемы c колебаниями курсов у стран-партнеров будут решены, придерживаясь плана Нацбанка и не прибегая к жестким мерам, то ситуация продолжит развиваться по аналогии с 2014 годом.

Плавная девальвация будет отражаться на доходах населения. К лету они сократятся в долларовом выражении на 8-9% (при сохранении текущих темпов). Снижать цены будут те, кому нужно продать оперативно, остальные продолжат ждать своего покупателя. Даже при сохранении текущих ставок по кредитам, по мере снижения цен будет расти их привлекательность, что может активизировать спрос во второй половине года.

ПОЗИТИВНЫЙ

Возможен в том случае, если даст о себе знать активная избирательная кампания. Оглядываясь на опыт прошлых предвыборных лет, вероятность некоторого роста доходов населения (особенно во втором полугодии) высока. Эффект благополучия повышает у покупателей уверенность в собственных силах. В этот период они активнее совершают сделки с жильем.

Сильным толчком для активизации спроса будет снижение ставок по кредитам даже на 3-5 процентных пунктов. Если в 2015 году вернутся льготные кредиты для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, а глава Нацбанка такой вариант не отрицает, это однозначно отразится на цене квартир в новостройках, а в дальнейшем и на вторичном рынке.

Источник:  Елена Масловская, realt.by


Просмотров: 1 252

Вам понравится...

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>